Фронтальные приоритеты
Людмила Чичерова
Источник: http://www.ruptur-russia.ru
Размещение подразделений одной компании на разных площадях — не новшество. С каждым годом количество фирм, которые решились на децентрализацию и рассадили сотрудников по нескольким офисам, увеличивается, что объясняется как спецификой ведения бизнеса и недостатком площадей для расширения компании в одном здании, так и стремлением сэкономить на арендных платежах за более дешевые офисы для сотрудников на периферии.
По словам Андрея Бушина, директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”, многие преуспевающие компании обзаводятся и представительским фронт-офисом в престижном центральном районе столицы, и рабочим бэк-офисом, где работает большинство сотрудников. Последний может находиться за границами традиционных деловых зон города, где гораздо проще подобрать помещения с необходимыми характеристиками.
Как рассказал Валех Рзаев, директор по внешним связям ГК Forum Properties, раздельное размещение департаментов одной компании на территории города используется и в других зарубежных странах. К примеру, в Америке небольшие компании, преимущественно из медийной сферы, весьма активно оптимизируют расходы на содержание офисов путем организации “удаленных рабочих мест”. Это стало повсеместной практикой. “В таких компаниях в головном офисе регулярно присутствуют только руководство, секретариат и финансовая служба, а остальные сотрудники работают дома, поддерживая постоянную связь с офисом через компьютерную сеть и телефон”, — говорит он.
“На практике существует определенное соотношение между размерами представительских и бэк-офисов, равное примерно 1:5 — 1:10”, — говорит Бушин. Хотя, по словам Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood, зачастую компании арендуют дополнительные площади, потому что площадей в головном офисе уже недостаточно для размещения всех сотрудников.
“Среди компаний, у которых наиболее развито распределение офисов на представительские и бэк-офисы, можно назвать банки и страховые компании, — говорит Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга Astera Oncor. — Практически всегда у них есть головной офис в центре города и множество филиалов в различных районах Москвы. Для банков, например, разделение на сеть офисов — наиболее эффективная форма работы”.
Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости, партнер Knight Frank, обращает внимание на то, что банки имеют ряд специфических требований, которые распространяются на офисные помещения — как головные, так и представительские. В частности, это высокие требования по безопасности, которые вынуждают банки приобретать под свои головные офисы отдельно стоящие здания, особняки.
Наиболее удачный пример — это представительский офис Райффайзенбанка на Смоленском бульваре. Здание находится на Садовом кольце, на первой линии домов, что обеспечивает отличную видимость. Удачное место является своего рода имиджевой рекламой для владельца особняка. Помимо головного офиса у Райффайзенбанка много других офисов в разных районах города.
Головной офис Ситибанка располагается на ул. Гашека, а бэк-офис, в котором находятся call-центр и подразделение по обслуживанию и эмиссии кредитных карт, — у ст. м. “Калужская” (ул. Профсоюзная). У таких банков, как “Уралсиб”, ВТБ, Газпромбанк, также есть центральные офисы и филиалы.
В общей структуре спроса на офисные помещения за пределами центра одними из основных арендаторов являются компании, которые с целью оптимизации расходов проводят политику отдельного расположения бэк-офисов. Как правило, это средние и крупные представители российского и международного бизнеса.
Фронт-офис компании МТС находится на Таганке, в Известковом переулке, а для бэк-офиса арендованы площади в бизнес-парке “Семеновский” (ул. Б. Семеновская). Компания IBM арендует площади в “Башне на набережной” на территории ММДЦ “Москва-Сити” и планирует разместить бэк-офис в бизнес-центре “Кругозор” (ул. Обручева).
По словам Марины Ступаковой, директора по маркетингу United Realty Group, крупные страховые компании — “Ресо-Гарантия”, “Стандарт-Резерв”, “Ингосстрах”, “АльфаСтрахование” — подобрали головные офисы в ЦАО,
офисы продаж — в оживленных районах Москвы, а центры выплат и центры обработки запросов перевели в более удаленные районы Москвы — к примеру, в Бибирево и Бирюлево. Консалтинговая компания “БДО Юникон” также разделила свой персонал. Фронт-офис разместился в бизнес-центре “Павелецкая Плаза”, бэк-офис — на Каширском шоссе.
Виктория Манзюкова, глава отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, считает, что принятие решения в пользу раздельного размещения во многом мотивировано не только бюджетными критериями. Также приходится учитывать сферу деятельности компании-арендатора. Например, IT-компаниям приходится принимать во внимание возможность размещения специального оборудования, которое уже невозможно переместить.
По мнению эксперта, несмотря на то что далеко не все компании решаются на выделение репрезентативного офиса, арендаторам, подыскивающим офисные помещения от 2000 кв. м, полезно рассмотреть такую возможность. Кроме очевидной финансовой оптимизации при пофазовом возведении комплекса на периферии компания-арендатор может постепенно расширять арендуемое пространство, исходя из своих индивидуальных темпов развития. “В центре количество земельных участков ограниченно, проекты изначально строятся по максимуму, без возможности расширения площадей, и в этом случае увеличение штата сотрудников арендатора неизменно потребует переезда”, — отмечает она.
Как рассказала Екатерина Кутумова, региональный директор по маркетингу и PR Colliers International, если крупные российские компании, как правило, помимо представительского офиса арендуют еще и дополнительные офисы, то крупные западные компании, напротив, снимают или даже покупают большие площади во вновь построенных или строящихся бизнес-центрах, для того чтобы консолидировать все свои подразделения. Примерами могут служить такие компании, как Deloitte, Henkel, Procter & Gamble.
Как рассказал Валех Рзаев, “Вымпелком” недавно принял нестандартное для российского рынка коммерческой недвижимости решение арендовать весь новый бизнес-центр класса А “Эрмитаж Плаза” (общая площадь — 38 000 кв. м, девелопер — Forum Properties) на ул. Краснопролетарской под свою штаб-квартиру. “Разбросанность различных департаментов по всему городу не является позитивным фактором для жизнедеятельности компании, особенно крупной и с сильными бюрократическими традициями”, — отмечает он.
Офис для президента
По мере развития рынка наблюдается все большая структуризация предложения. Девелоперы новых проектов уже на этапе разработки концепции определяют, на какой тип офисов будет ориентирован данный бизнес-центр. Это позволяет избежать многих непродуктивных расходов при строительстве и максимально использовать потенциал земельного участка. “В дальнейшем, позиционируя свой проект на рынке, девелопер как бы подсказывает арендатору назначение этого бизнес-центра”, — говорит Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties.
“Главное требование к головным офисам — они должны быть презентабельными”, — говорит Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости “МИАН — Агентство недвижимости”. Компании, открывающие головные офисы, решают задачу по более выгодному позиционированию себя в глазах партнеров. По словам Ирины Кирсановой, такой офис — это лицо компании, по которому клиенты судят о ее надежности и солидности. Поэтому фирмы, которым необходимо поддерживать определенный имидж, скорее всего будут снимать офис в центре города в бизнес-центрах высокого класса.
“Головной офис — это, как правило, особняк, который компания занимает полностью”, — говорит Андрей Жамкин. По словам Андрея Бушина, головной офис может размещаться в бизнес-центре класса А, по возможности занимая верхние этажи. Предпочтение отдается району Бульварного кольца со смещением в сторону Тверской улицы. Равноценный вариант месторасположения — приближенные к Кремлю районы и Замоскворечье.
По словам Андрея Петрова, представительский офис немыслим без современных инженерных систем и коммуникаций, качественной отделки внутренних помещений, развитой инфраструктуры, многоуровневой системы безопасности. Среди других требований — профессиональная управляющая компания с западным менеджментом, наличие подземной и наземной охраняемой парковки.
“Бизнес-центр должен иметь просторное, стильное лобби, скоростные лифты, широкие коридоры, большие окна, а материалы отделки должны быть высококачественными и дорогостоящими, — говорит Александр Новиков. — Все это позволяет произвести должное впечатление на посетителей и подчеркнуть высокий статус компании”.
Для размещения представительских офисов подходит большинство бизнес-центров классов А и А+. Особо экспертами выделен “Балчуг Плаза” (ул. Балчуг). Изначально бизнес-центр строился для “Сибнефти”, но после смены собственника здания компания отказалась от намеченных планов и площади пополнили предложение на рынке аренды. Комплекс состоит из четырех зданий общей площадью 30 000 кв. м. Три из них — исторические, а одно отстроено заново. В двух небольших строениях площадью 1500 и 400 кв. м разместились престижный ресторан, элитный салон цветов, ювелирный магазин.
Офисная часть “Балчуг Плаза” — это 17 000 кв. м. В помещении презентабельное лобби, атриум. Для отделки мест внутреннего пользования применялись мрамор, гранит, венецианская штукатурка, ценные породы дерева. Всего общая зона занимает около 15% помещений, что является высоким показателем для здания класса А. Для обеспечения бесперебойного электропитания в здании дополнительно установлены две дизель-генераторные установки.
В числе лучших бизнес-центров, используемых для размещения фронт-офисов, в компании Praedium назвали Central City Tower (24 300 кв. м) на Овчинниковской набережной, “Романов двор — 2” (26 000 кв. м) в Романовом переулке, “Берлинский дом” (8000 кв. м) на ул. Петровке, “Европа Хаус” в Колокольниковом переулке и др.
Из новых проектов интерес для открытия представительских офисов компаний может вызвать бизнес-центр класса А Savinski, который строится на второй линии Саввинской набережной. Срок его ввода в эксплуатацию — конец 2007 г. Комплекс состоит из двух строений общей площадью 28 230 кв. м — 9-этажного офисного здания с двухуровневым подземным паркингом на 300 машино-мест и отдельного блока, где разместится зона отдыха с кафе-рестораном. Оба здания образуют внутренний замкнутый двор. С верхних этажей открывается панорамный вид на Москву-реку.
Офисный комплекс Four Winds Plaza (31 000 кв. м) на рынке позиционируется как бизнес-центр класса А+. Комплекс имеет удачное расположение на Тверской-Ямской улице рядом с отелем “Шератон Палас”. При его строительстве применялись самые современные технологии, лучшие инженерные и охранные системы. В здании предусмотрены трехуровневая парковка, развитая инфраструктура, включающая ресторан, фитнес-центр, торговую галерею.
По словам Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, поскольку спрос на качественные офисные площади имеет устойчивый рост и превышает предложение, то найти представительский офис достаточно сложно. Многие предлагаемые объекты сдаются в эксплуатацию (готовы к отделке) не ранее 2007 г. Например, представительские офисы Citydel — II квартал 2007 г., первая очередь “Северной башни” — I квартал 2007 г., White Square Office Center — IV квартал 2007 г.
“В данный момент на рынке мало офисных помещений высокой степени готовности, поэтому сейчас заключается большой объем сделок предварительной аренды, — соглашается Екатерина Кутумова. — Срок между заключением договора аренды и въездом компании в новый офис может составлять год и более в зависимости от размера помещения”. Учитывая дефицит столичной земли и тот факт, что новые предложения в центре города появляются на рынке все реже, найти качественные площади под представительский офис все сложнее, соглашается Андрей Жамкин.
По словам Ирины Кирсановой, наибольшим спросом по-прежнему пользуются высококачественные помещения в Центральном округе. Доля заявок на данные помещения, поступивших в компанию Astera в первом полугодии 2006 г., составила 61,4%; 13,0% запросов приходилось на помещения на севере и северо-западе Москвы, в южном и восточном районах спрос составил 7,3% и 7,0% соответственно. “Данные показатели не изменились по сравнению с 2005 г. Найти подходящее помещение для головного офиса значительно труднее, чем арендовать офис на периферии”, — отмечает она.
Миграция белых воротничков
Основная цель бэк-офиса — оптимизировать расходы компании на аренду. Поэтому, как отмечает Александр Новиков, подразделения, не имеющие представительских функций и не принимающие клиентов, размещаются в бизнес-центрах за Третьим транспортным кольцом (ТТК), где стоимость аренды ниже на $200-400 за 1 кв. м в год, чем в центре. Как правило, площадь бэк-офиса заметно превышает площадь головного офиса. В крупных компаниях она может достигать нескольких тысяч квадратных метров. “Бэк-офисы удобно размещать в бизнес-парках, в реконструированных комплексах на месте промзон, в крупных бизнес-центрах класса В”, — говорит он.
По словам Андрея Петрова, при выборе бэк-офисов немаловажным критерием является хорошая транспортная доступность или возможность доставки сотрудников служебным транспортом от ближайшего метро. Актуален вопрос парковки, но если для головных офисов речь идет о подземных паркингах, где удобно и безопасно оставлять дорогие автомобили топ-менеджмента компаний, то для бэк-офисов это обычная открытая площадка с разметкой. Приветствуется, если управляющая компания позаботилась о ее охране.
В число требований входит удобная свободная планировка помещений, позволяющая моделировать размещение необходимого количества рабочих мест, говорит Екатерина Кутумова.
По мнению Александра Новикова, при всей своей экономичности бэк-офис должен быть комфортным и эффективным. Для него важны качественные инженерные системы, хотя и не обязательно использовать в оснащении здания дорогостоящие технологические новинки. Экономия достигается за счет более эффективного использования пространства. В хорошо спланированных зданиях коэффициент потерь полезной площади составляет 7-9%.
“Так как через бэк-офисы, как правило, проходят значительные информационные потоки, здесь также должна быть обеспечена высокоскоростная и бесперебойная связь”, — добавляет Андрей Жамкин.
По мнению экспертов, самые подходящие для рабочих подразделений компаний — бизнес-центры класса В. По данным компании Praedium, к ним относится бизнес-центр “Дмитровский” на одноименном шоссе. В здании общей площадью 14 000 кв. м наземная парковка рассчитана на 300 машино-мест. В офисном парке “Семеновский” на 19 000 кв. м приходится 200 машино-мест. В технопарке “Орбита” (ул. Кулакова) общей площадью 6000 кв. м парковка рассчитана на 50 автомобилей.
Вышли на рынок бизнес-парки в районе МКАД и за МКАД. Первую очередь Greenwood сдают во II квартале 2007 г., бизнес-парк IKEA — в 2007 г. Отличительная особенность Greenwood в том, что в аренду предлагаются разные типы зданий с эффективной планировкой площадей для крупных компаний. В комплекс входит разветвленная сеть объектов инфраструктуры, в том числе гостиничный комплекс. Предлагается уникальное количество парковочных мест — одно место на 40 кв. м арендуемой площади.
По мнению Виктории Манзюковой, найти площади под бэк-офис относительно легче, так как строительство подобных помещений ведется более активными темпами, что связано с большей доступностью площадок. Хотя, по словам Сергея Лобкарева, и в этом сегменте спрос превышает существующее предложение.
Выгодная балансировка
Как пояснил Андрей Петров, эффективность бэк-офисов достигается за счет разницы в ставках аренды на офисные помещения в бизнес-центрах класса А в центральных районах и офисных зданиях класса В на периферии. “Если головной офис компании может обходиться в $800-1000 за 1 кв. м в год без операционных расходов и НДС, то вдали от центра можно арендовать помещения по $400-500 за 1 кв. м в год”, — отмечает он. По словам Андрея Бушина, экономия только на арендной плате достигает от 30% до 50%.
По данным Knight Frank, в бизнес-центре класса А “Балчуг Плаза” арендные ставки составляют $1000-1400, в Central City Tower — $800-1000, в “Романовом дворе — 2” — $1500 за 1 кв. м в год, в то время как в офисных парках класса В они существенно ниже: например, в “Кругозоре” — $525-600, в “ЛеФорте” — $450, в бизнес-парке IKEA — $400-450, а бизнес-парке Greenwood — $320-350 за 1 кв. м в год.
Один из крупных банков с фронт-офисом рядом с Кремлем подыскивает себе помещение площадью около 10 000 кв. м для размещения бэк-офиса, приводит пример Андрей Жамкин. “Эффективность здесь посчитать просто: ставка аренды на офисы рядом с Кремлем составляет $1200-1500 за 1 кв. м в год, на обычные помещения класса А — $800-900, таким образом, компания может снизить свои издержки на содержание офиса почти в два раза”, — подчеркивает он.
“Сейчас в работе несколько заявок с просьбой подыскать помещение для бэк-офисов за пределами ТТК и даже МКАД, — рассказывает Марина Ступакова. — Две из них — от IТ-компаний, главным требованием которых является возможность переоборудовать купленный объект в hi-tech здание. Обе компании планируют сохранить представительские офисы площадью до 300-500 кв. м в центре Москвы, где будут располагаться департаменты сервиса, продаж и маркетинга. По подсчетам компании, экономия на аренду может составить до 50%”.
Чаще всего под свои головные офисы банки покупают здания именно в собственность. Это связано с тем, что представительское помещение для банка выбирается тщательно и надолго и только в редких случаях его владельцы решаются на переезд. “Следует отметить, что вариант покупки здания под головной офис связан и с тем, что капитализация таких объектов постоянно растет — при условии, что они расположены в престижном деловом районе города”, — поясняет Андрей Петров. К примеру, Райффайзенбанк купил свой особняк на Смоленском бульваре по цене примерно $3000-3500 за 1 кв. м. Спустя два года она выросла до $8000-9000 за 1 кв. м.
|
