Брать долгосрочный кредит на покупку машины или недвижимости под залог безопасно лишь тем, кто уверен в своей платежеспособности. Ведь если финансовое состояние заемщика резко ухудшится и будет невозможно погасить
Точно спрогнозировать свои доходы на многие годы вперед нередко бывает сложно. Нельзя исключить любые неприятности — к примеру, тяжелую болезнь, лишающую возможности трудиться. Хорошо еще, если вы успели заранее в рамках ипотечного кредита или по собственной инициативе застраховать свою жизнь и здоровье на крупную сумму: вы можете не беспокоиться о судьбе квартиры, даже если не расплатитесь с банком, — остаток долга за вас банку выплатит страховая компания, а имущество останется вам. В конце концов, можно просто потерять высокооплачиваемую работу (вспомним 1998 г., когда одни благополучные компании закрылись, а другие урезали зарплаты сотрудников в 2-4 раза). Но и на этот случай можно застраховаться “от потери дохода”. Такие полисы уже стали предлагать некоторые страховые компании.
Но, как правило, такой страховки у тех, кто берет в банках кредиты на покупку жилья или автомобилей, нет. В случае временной потери источника дохода банкиры советуют им как можно раньше признаться в неплатежеспособности. Во многих случаях это позволяет договориться с кредитором о реструктуризации задолженности, считает начальника управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александра Колошенко. Банки могут отсрочить погашение основного долга или отменить платежи на несколько месяцев без штрафных санкций.
Если же личный финансовый кризис затянулся и поступления средств на расплату с банком в обозримом будущем не предвидится, возможны два варианта развития событий: полюбовное соглашение с банком о погашении остатка кредита после продажи залога — скажем, квартиры или машины — и принудительное взыскание с вас долга через суд. Если, конечно, поручители не согласятся расплатиться по кредиту вместо вас.
Явка с повинной
В любом случае, если клиент окончательно объявит дефолт, ему придется расстаться с заложенным имуществом. Причем ему самому придется искать покупателей на квартиру или машину и продавать залог. “Но банк должен дать свое согласие на проведение конкретной сделки, и обычно она проводится в присутствии представителя кредитора”, — рассказывает Колошенко.
В случае явки клиента с повинной банки обычно не настаивают на срочной продаже имущества. По словам начальника отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Марии Серовой, клиенту, как правило, дают около трех месяцев на реализацию активов, а иногда банки соглашаются ждать и полгода-год.
Однако пока активы не проданы и банку не возвращены, он продолжит начислять проценты. А вот придется ли клиенту платить штраф за просрочку платежей, зависит от индивидуальной договоренности с банком. “В некоторых случаях банк может простить клиенту штрафы — например, если раньше он не задерживал платежи по кредиту”, — уверяет и. о. начальника сектора информационной поддержки розничного кредитования МДМ-банка Сергей Тараканов.
Последствия суда
Если должник отказывается возвращать кредит и добровольно продавать залог, банк будет вынужден обратиться в суд. По словам заместителя генерального директора коллекторского агентства “Секвойя Кредит Консолидейшн” Алексея Козырева, в 99% случаев суд принимает сторону кредитора. “Впрочем, по закону судебное решение должно быть вынесено в течение двух месяцев после подачи банком иска, однако на деле разбирательство может длиться в течение нескольких месяцев и даже лет”, — отмечает партнер коллегии адвокатов “Барщевский и партнеры” Владимир Букарев.
Нужно иметь в виду, что решение о взыскании долга по таким делам суд может принять даже в отсутствие заемщика. После вынесения судом решения в дело вступают судебные исполнители, которые взыскивают долги. Процедура такова: сначала в течение семи дней клиенту предлагается самому погасить задолженность, а в случае отказа приставы будет продавать залог. “Хотя залог может быть продан и без уведомления заемщика, обычно приставы этого не делают”, — говорит Букарев. По его словам, такая сделка может быть признана недействительной, если заемщик докажет, что он не являлся в суд по уважительным причинам — скажем, лежал в больнице.
К примеру, заложенная квартира реализуется на специально организованных торгах. “После продажи должник обязан в течение 10 дней съехать с квартиры. В противном случае новый собственник имеет право вместе с судебным приставом в принудительном порядке выселить вас буквально на улицу”, — предупреждает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. По его словам, по действующему с 1 марта 2005 г. новому Жилищному кодексу человек может быть выселен из квартиры на основании судебного решения, даже если ему негде жить
Правда, пока, по словам экспертов, случаев принудительного выселения людей из квартир по решению суда в связи с неуплатой ипотечных кредитов не было.
Окончательный расчет
Отказавшись возвращать кредит, клиент рискует не только лишиться приобретенного на заемные деньги имущества, но и не вернуть вложенные им деньги — к моменту продажи заложенных в банке квартиры или машины клиент уже выплатит первоначальный взнос, часть долга и проценты по кредиту.
Ведь продажа имущества зачастую связана с накладными расходами. К примеру, при продаже недвижимости обычно приходится пользоваться услугами риэлторов, поэтому вырученная от продажи жилья сумма автоматически уменьшится на размер их комиссии — примерно 2-6% от цены сделки. А при продаже машины через автосалон комиссия составляет около 5-10% от ее стоимости.
Конечно, не вся вырученная от реализации заложенного имущества сумма достанется банку-кредитору. Он может рассчитывать лишь на получение невыплаченной клиентом части кредита, набежавшей до дня возврата долга процентов и штрафов. Остальное должно было бы вернуться должнику.
А вот насколько остаток будет сопоставим с вложенной ранее суммой, в значительной степени зависит от цены, по которой будет продано имущество. Поэтому точно предугадать, какие потери или прибыль ждут “отказника” после расчета с кредиторами, очень сложно.
“При сохранении нынешнего уровня цен на недвижимость заемщик в лучшем случае вернет себе 50-70% тех средств, что он успел выплатить за квартиру в течение пяти лет при пользовании 10-летним кредитом, включая первоначальный взнос и проценты по кредиту”, — говорит руководитель направления ипотечного кредитования “Корпорации МИАН” Сергей Махоткин. По его расчетам, лишь при росте цен на недвижимость на 6% в год клиент при тех же условиях расторжения займа может получить назад практически всю вложенную сумму. А вот при росте цен на недвижимость на 20-30% в год, который наблюдался в последние годы, можно было не только расплатиться с банком, но и получить неплохую прибыль.
При продаже заложенного автомобиля дело обстоит намного хуже, поскольку они со временем только дешевеют. “Популярные иномарки, к примеру модели Toyota, Mitsubishi, Hyundai, Ford и др., уже в первый год эксплуатации в среднем по рынку дешевеют на 15%, а за два года цена машины может упасть на 25%, за три года — на 30-35%”, — поясняет директор по стратегическому маркетингу группы компаний “Рольф” Валерий Тараканов. Так что в лучшем случае при продаже автомобиля заемщику удается вернуть себе после выплаты долга и штрафов лишь 50-70% выплаченной за машину суммы (включая платежи по кредиту и первоначальный взнос), считает Тараканов из МДМ-банка.
Все эти расчеты относятся к случаю добровольной реализации заложенного имущества должника. Если же дело доходит до суда, его потери могут быть существенно выше. “При продаже недвижимости на торгах по решению суда ее стоимость обычно занижается по сравнению с рыночной”, — говорит Гасяк. По его словам, квартира с торгов может уйти всего за полцены.
Кроме того, при принудительном возврате долга через суд велики штрафы банка за просрочку кредита. Обычно банк обращается в суд после 2-6 месяцев просрочки платежей. “С этого момента штрафы начисляются не на сумму очередного платежа, а на весь остаток кредита”, — подчеркивает начальник управления розничного бизнеса Собинбанка Ольга Манукянц.
Помимо штрафов и комиссий банка должнику придется оплачивать все судебные издержки: госпошлину, комиссию судебных приставов (7% от стоимости залога), комиссию за предпродажную оценку имущества и организацию торгов.
