Своя вилла у моря. Часть 2
Александр Руденко
Источник: Свой бизнес
Недвижимость в европейской стране – выгодный объект для вложения денег. Особенно если дом, который вы приобрели, расположен у теплого моря. Сколько может стоить такая покупка и как быстро она окупится?
Франция: берег
Недвижимость в европейской стране – выгодный объект для вложения денег. Особенно если дом, который вы приобрели, расположен у теплого моря. Сколько может стоить такая покупка и как быстро она окупится?
Франция: берег мечты
Лазурный берег Франции – излюбленное место жизни и отдыха мировой элиты. Но основные покупатели недвижимости здесь сами французы.
– На иностранцев приходится только 25% продаж, – отмечает ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard Элла Братилова. – Доля наших соотечественников среди покупателей невелика. Они приобретают в основном шикарные дорогие апартаменты в Каннах, Ницце, окрестностях Монако.
Цена вилл площадью 250 кв. м в городках Лазурного побережья начинается от $3 млн. Причем из-за большого дефицита земли участки вокруг домовладений обычно невелики.
Трехкомнатные апартаменты стоят от $500 тыс. до $1,5 млн. Цены заметно зависят от удаленности от моря. Например, местечко Cannes Californie расположено на возвышении: чтобы быстро добраться до пляжа, обязательно понадобится автомобиль. Поэтому дома здесь дешевле на $10-30 тыс., чем те, которые находятся в непосредственной близости к побережью.
– Недвижимость на юге Франции отличается особой изысканностью, – говорит Алла Станкеева. – Элитная вилла – это не просто дом, а шикарный мини-дворец в старинном стиле, построенный из современных материалов. Такие виллы выставляются на продажу по цене $17-18 млн.
Впрочем, есть и более дешевые варианты. Например, покупка апартаментов в недостроенном доме на первичном рынке обойдется в $250 тыс. Но таких объектов мало: места для застройки не хватает, новое жилье становится редкостью.
– За последние три года количество предложений нового жилья на Лазурном берегу уменьшилось в два раза, – рассказывает Элла Братилова. – Квартиру или дом на вторичном рынке также сложно найти. Спрос превышает предложение: объекты реализуются в течение одной недели. Цены на Лазурном берегу каждый год растут в среднем на 15-20%.
В силу этих особенностей вложение в недвижимость на Лазурном берегу – один из наиболее выгодных и надежных способов инвестирования. Время сохраняет и приумножает переведенный сюда капитал.
Налоговое законодательство во Франции весьма сложно и по-своему оригинально. При покупке недвижимости уплачиваются нотариальные сборы (6,35% от стоимости дома или квартиры). За базу для расчета ежегодных налогов на недвижимость здесь принимается годовая арендная кадастровая стоимость объекта недвижимости (ГАКС), которая определяется государственными органами и всегда ниже рыночных ставок аренды. Ежегодный налог на недвижимость в каждом районе Франции свой, но примерно равен 31%, исчисляемому от половины ГАКС. Кроме этого, есть еще ежегодный налог на проживание (в среднем 24% от полной суммы ГАКС), налог на мусор и отходы (5% от ГАКС), пошлина на вакантные (пустующие) жилища (10% и выше от ГАКС).
Крым и Турция: две большие разницы
Казалось бы, зачем отправляться к далекому морю, когда рядом почти родной Крым? Однако достойных предложений недвижимости здесь пока что немного. Не способствует этому местная этнополитическая обстановка.
– Российские девелоперы пока не спешат разворачиваться в Крыму, считая подобные проекты рискованными, – комментирует PR-директор компании Paul’s Yard Андрей Патрушев. – А местные застройщики строят коттеджи для сдачи в аренду, а не на продажу. На южном берегу Крыма сейчас около 150 коттеджных поселков, где дома сдаются в аренду.
Страной дешевого комфортного отдыха по-прежнему остается для россиян Турция. Цены на прибрежные дома и квартиры в этой стране в три-пять раз ниже, чем на аналогичные объекты в Испании. И спрос на недвижимость здесь растет.
Отличительная особенность Турции – преобладание предложений на первичном рынке недвижимости: турки постоянно строят много жилья.
– За $50-60 тыс. в Турции можно купить трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м в новом доме рядом с морем, – говорит Алла Станкеева. – Причем у дома будет коллективный бассейн и паркинг.
На побережье строятся также и виллы, которые по европейским меркам тоже очень дешевы. Максимальная стоимость двухэтажного строения класса «люкс» – $250 тыс.
Дешевой остается для иностранцев и солнечная Болгария. Средняя цена жилья в этой стране $200-300 за кв. м. В приморских районах, где преимущественно предлагаются к продаже отдельные дома, недвижимость на 25% дороже.
Удивляем британцев
Самые богатые из россиян в последнее время стали завсегдатаями английского рынка недвижимости. Англичане поражаются запросам покупателей из России и считают их виновниками взлета цен на недвижимость в Лондоне. Сегодня квартира в английской столице стоит в среднем $10-35 тыс. за кв. м. Дома-коттеджи выставляются на продажу по цене $8-28 тыс. за кв. м. Но наших соотечественников это не смущает. По британской статистике, каждый пятнадцатый дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был приобретен покупателем из России. Средняя цена такой покупки – $8-12 млн. Есть эксклюзивные объекты и по цене $20-25 млн.
– В 2003 году цены на британскую недвижимость в среднем поднялись на 15,5%, – отмечает Элла Братилова. – По мнению местных экспертов, рынок стабилизировался, и в нынешнем году рост цен замедлился. Однако престижные места английской столицы, а также жилые комплексы, расположенные вблизи деловых районов, не подчиняются общерыночной тенденции. Недвижимость здесь дорожает и дальше.
Россияне чаще всего приобретают жилье в Лондоне для своих детей, получающих образование в местных учебных заведениях. А некоторые покупают квартиры из-за необходимости часто бывать в Лондоне по делам бизнеса.
– Недвижимость в Великобритании может располагаться на землях Королевства или частных землевладельцев, – рассказывает Элла Братилова. – Выгоднее купить дом на королевских землях: в этом случае участок переходит в собственность владельца строения, и он платит только один ежегодный муниципальный налог. При втором варианте покупки, помимо муниципального налога, придется еще выплачивать ренту владельцу земли.
Для желающих поиграть на британском рынке недвижимости интерес представляет дешевый сегмент жилья – двух-трехкомнатные квартиры. В такой квартире можно сделать хороший ремонт, а потом перепродать.
Содержание квартир в центральных районах Лондона может доходить до $5-6 тыс. в год. Работа адвокатов по организации процедуры покупки жилья оценивается в 1-2% от стоимости сделки. Налог на покупку недвижимости в Англии варьируется в пределах 1-4% от суммы договора. В процессе покупки возможны дополнительные расходы до $4 тыс. на проведение юридических изысканий, получение документов в местных органах власти, оплату некоторых сборов.
Венгрия, Польша и Чехия
Из наших бывших друзей по социалистическому лагерю эти страны признаются зарубежными аналитиками как наиболее перспективные для инвестирования в недвижимость. Наиболее демократична в этом отношении Венгрия: иностранец может приобрести здесь любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Средняя стоимость квартир в Будапеште – $1200 за кв. м. Причем жилье ежегодно дорожает на 10-15%.
Перспективен и польский рынок. Его упорядочению и надежности способствует хорошая местная правовая база. Сегодня квадратный метр в варшавской квартире стоит $1000-3000.
Однако активнее всего россияне осваивают Чехию. В этой стране более 15 тыс. наших соотечественников имеют вид на жительство. Однако купить в Чехии жилье можно, лишь предварительно открыв на ее территории бизнес.
Цены на недвижимость в Чехии сильно разнятся в зависимости от местоположения объектов. Например, в Праге стоимость квартир может доходить до $3000 за кв. м, в Карловых Варах – переваливать за $2000 за кв. м. Периферия намного дешевле: в западных, приграничных с Германией, районах Чехии реально приобрести трехкомнатную квартиру всего за $12 тыс.
По мнению экспертов, вступление Чехии в Евросоюз даст дополнительный толчок для развития местной промышленности, что, в свою очередь, значительно оживит жилищное строительство. Но и цены на жилье тоже поднимутся.
Германия: все больше наших
Германия привлекает россиян социально-экономической стабильностью и ровным климатом. Сегодня в этой стране постоянно живут и работают 3 млн. выходцев из нашей страны.
– Как это ни странно, по своему менталитету немцы ближе всего к россиянам, чем другие европейцы, – говорит Алла Станкеева. – Поговорка «Что русскому хорошо, то немцу – смерть» потеряла свою актуальность.
Немецкая жилая недвижимость немного дороже, чем, например, испанская, и ежегодно растет в цене в среднем на 15%. Здешний рынок предлагает к продаже хорошие добротные дома без особых архитектурных изысков. Цены на них варьируются в широком диапазоне – $90-500 тыс. и более. Аналогичный разброс цен на квартиры и апартаменты – от $70 тыс. до $3,5 млн.
Семь раз отмерь...
При покупке недвижимости в странах, входящих в Евросоюз, для иностранцев действуют единые правила. При оформлении договора вносится залог – 10-30% от стоимости жилья. Комиссионные местных риэлторов за посредничество – не менее 3-10% от стоимости покупаемого объекта. Придирчиво и скрупулезно изучается состояние недвижимости на юридическую чистоту: не числятся ли за ее продавцом долги, не ведутся ли вокруг нее наследственные споры.
Вследствие усиления борьбы с международным терроризмом тщательно проверяется и личность покупателя: легальность происхождения его денег, чистота биографии. Но несмотря на все вышесказанное, в некоторых странах по обоюдному согласию продавца и покупателя возможно применение «серых» схем расчетов. При этом официально оплачивается только 50-80% рыночной стоимости объекта, а остальная часть передается продавцу наличными. Цель такого подхода та же, что и в России, – уход от налогов.
Процесс оформления покупки обычно длится два-три месяца. Он включает в себя «смотрины»: обязательный выезд покупателя на объект, который организует риэлторская компания для знакомства со строением на месте. При покупке объекта деньги обычно переводятся на счет продавца через банк.
Иностранцам, владеющим недвижимостью, в странах Евросоюза предоставляется вид на жительство на три месяца. Чтобы получить гражданство и право на постоянное проживание, необходимо открыть в стране свой бизнес. Это не касается только Турции: при покупке недвижимости иностранец автоматически может получить гражданство этой страны или жить, многократно продлевая визу. Однако турецкое законодательство не допускает двойного гражданства.
А вот налоги на приобретение недвижимости и последующее владение ей в разных странах Евросоюза неодинаковы. Но принцип един везде: пока вы не заплатите налог за покупку недвижимости, не получите документы на законное владение объектом.
Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, необходимо с помощью специалистов-риэлторов, вникнуть во все юридические тонкости покупки и последующего владения своим заграничным жильем. Это позволит рассчитать свои финансовые возможности и не попасть в щекотливое положение, когда все деньги потрачены на покупку недвижимости, а на уплату налогов ничего не остается.
|
