Устали арендовать, или Предприниматели предпочитают собственный офис
Ирина Бондаренко (Нижний Новгород)
Источник: Ведомости
Нижегородские предприниматели стали отдавать явное предпочтение покупке офисов перед арендой. Это позволяет им не зависеть от арендодателей и более четко планировать свой бизнес на будущее. Тем не менее готовые офисные
Нижегородские предприниматели стали отдавать явное предпочтение покупке офисов перед арендой. Это позволяет им не зависеть от арендодателей и более четко планировать свой бизнес на будущее. Тем не менее готовые офисные помещения, не требующие дополнительных вложений в ремонт и коммуникации, по-прежнему востребованы.
Крупные компании уже купили или стараются приобрести офисное помещение в собственность. Как поясняют риэлторы, это надежнее аренды.
По словам менеджера отдела коммерческой недвижимости АН “Адвекс” Татьяны Зориной, это дает компании независимость от колебаний рынка или прихотей арендодателя и, соответственно, большую устойчивость. Продолжают покупать офисы и на вторичном рынке недвижимости.
Хороший офис в хорошем месте продают редко. Поэтому в основном приобретаются квартиры на первых этажах жилых домов вдоль проходных улиц. Несмотря на то что перевод жилого помещения в нежилое стоит до $3000, а также требует создания отдельного выхода и ремонта, спрос на такие площади высок.
“Ул. Веденяпина на Автозаводе, проспект Ленина в Ленинском районе, ул. Белинского в нагорной части скоро станут сплошь офисно-торговыми”, - считает менеджер центра аренды АН “Выбор” Наталья Романычева.
По данным агентства, квартиры на первых этажах жилых домов на ул. Белинского продают по $1300 за 1 кв. м. В Автозаводском и Сормовском районах большинство квартир на первых этажах уже заняты офисами и магазинами.
Еще большим спросом пользуются отдельно стоящие приватизированные детские сады.
Однако таких помещений на рынке мало, и владельцы пользуются этим, назначая непомерно высокие цены - как, например, за детский сад на ул. Звездинка, выставленный на продажу полгода назад, на который пока так и не нашелся покупатель.
“Это связано с тем, что помещение находится в плохом состоянии, что несопоставимо с выставленной ценой”, - говорит Романычева.
Среди уже купивших первые этажи в жилых домах немало инвесторов - тех, кто берет недвижимость не для собственных нужд, а для последующей сдачи в аренду.
“Таких не менее 20-30%”,- считает Светлана Виноградова, руководитель отдела первичного рынка АН “Адвекс”. Как, например, в новом жилом микрорайоне за ТЦ “Этажи”. А Наталья Романычева из Нижегородского центра независимой экспертизы (НЦНЭ) уточняет, что тратить время и деньги на отделку сырых помещений арендаторы не хотят, предпочитая готовые помещения в офисных центрах.
Но желание арендаторов пока не совпадает с возможностями рынка.
“Сейчас заполняемость существующих офисных центров достигает 95-97%”, - уточняет Романычева. По данным НЦНЭ, в одном и том же здании цена аренды может колебаться в зависимости от площади: для занимающих большую площадь скидки доходят до 10%, для якорных арендаторов - до 25%.
Однако новые офисные центры появятся в городе не ранее чем через год-полтора.
Так, бизнес-центр на ул. Решетниковской общей площадью 16 000 кв. м, по заявлению менеджера по маркетингу фирмы “Росфинстрой” (входит в группу компаний “Столица Нижний”) Олега Груздева, будет соответствовать классу А. В этом районе как раз и формируется деловой центр города. На окружающих улицах - Белинского, Горького, Ошарской — уже сейчас множество офисов на первых этажах жилых домов.
Идет строительство офисного центра площадью 5200 кв. м непосредственно на ул. Белинского, заказчиком и инвестором которого выступает фирма “Нижегородский проект”. Офисный центр в районе ул. Рождественской площадью 2500 кв. м будет сдан лишь в начале 2005 г.
Как сообщил Сергей Синев, директор фирмы “Авангард”, которая является заказчиком и инвестором проекта, это будет бизнес-центр класса B по московской классификации. В офисах предусмотрены Интернет и оптоволоконная связь, охрана, видеонаблюдение, ресторан, магазин деловой литературы и магазин оргтехники, парковка, в цокольном этаже - тренажерный зал. Чтобы дотянуть до класса А, не хватило только подземной парковки. Сначала компания выставила офисные площади на продажу. Но сейчас предлагается аренда по цене $20-23 за 1 кв. м.
Для ул. Рождественской, где средняя стоимость, по данным НЦНЭ, составляет $12-15 за 1 кв. м, это высокая цена. Однако и офисы такого класса в городе пока только появляются. Синев отметил, что арендаторы проявляют интерес к новому бизнес-центру, но договоры пока не заключаются. Возможно, якорным арендатором станет филиал крупного иногороднего банка, который займет около 1000 кв. м. Остальные потенциальные арендаторы интересуются офисами площадью от 60 до 150 кв. м.
Перспективы изменения цен эксперты оценивают по-разному.
Татьяна Зорина из “Адвекса” считает, что на рынке есть тенденции к снижению цен на аренду.
Татьяна Романычева из НЦНЭ говорит, что цены, несмотря на рост предложения, будут увеличиваться, в частности, на офисы, претендующие на классность, в деловом центре города.
Прогнозы дальнейшего строительства офисных помещений Романычева определить затрудняется, потому что в строящихся домах эти площади фигурируют просто как нежилые помещения и что там будет - офис или магазин, пока сказать трудно.
Ирина Бондаренко (Нижний Новгород)
| 
